旅游项目并没有您想象中的那么简单,不信一起去看看!

文化旅游项目地产通常选址位于偏远区域,一般处于非传统居住区。单纯以居住属性覆盖的区域客群范围有限。一方面是因为数量不足,另一方面购买力和投资意识也有局限。即使可通过本地客群实现部分前期走量,但是对于项目后期却无法形成足够支撑。所以旅游地产一定要跳出区域,将目标锁定在更大范围内的外地客群。没有任何一个旅游地产项目只认定本地客户即可清盘的,反而多是因为外地客户开拓不力而导致销售惨淡。这就决定了旅游地产项目客群开拓的重心是一种外向型的模式,在销售渠道和营销策略上不同于传统项目。

中国大部分地区处于温带气候,排除舒适的春秋两季,夏季超过38 度的高温天气较少,相对而言寒冬尤为漫长。这决定了避寒的人群基数远远大于避暑人群。这也不难解释为什么仅有的少数几个亚热带景区成为度假热点,催生了三亚的东北避寒度假现象。旅游市场这种季节性的南北对流特点,也导致了旅游地产度假需求也是避寒大于避暑。可以预见,北方的旅游度假市场发展速度和成熟度今后仍然将滞后于南方,而且差距会进一步拉大。

根据市场调研数据,旅游地产客户多持有度假兼投资的置业理念。购房的出发点是房价不会下跌,最注重产品是否有升值潜力,旅游地产被承担了资产保值增值的功能。究其原因,是由于居民投资渠道有限,银行存款量不断刷新历史记录。因此旅游地产逐渐呈现平民化特征,更多的普通中产阶级加入到旅游地产消费群体中,十几万的首付对于一二线城市的购房者来说并不是遥不可及的门槛,特别是对于房产升值的普遍预期, 加速催使更多的中产阶级成为来旅游地产的业主。

旅游吸引力是支撑景区发展的关键,能够在很大程度上主导整个游憩过程。旅游吸引力的设计包括多个方面。首先是围绕吸引力核心进行吸引物打造。旅游吸引物是旅游产品的载体,吸引物打造的关键在于其精准的定位,这要求对资源、市场、文化等要有深度的认知。其次是游线的组织设计。旅游产品的游线是组织游览的过程,同时也是让整个游览能达到预期效果的过程,因此游线的组织设计非常重要。

在游线设计中有一个非常重要的技巧——旅游心电图。比如登山,整个游览过程短则一个小时长则一天,原则上说一般游览过程每十五分钟应该让游客有兴奋点,半个小时要有较大的兴奋点,一小时一定要有休息区并配有相应的消费品,由此形成整个游览过程丰富有趣。旅游就像剧本,旅游的设计实际上是编辑剧本,整个剧本要设计的跌荡起伏非常具有吸引力。

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