文化旅游地产以生态资源为开发导向的低度开发的旅游地产项目的产品设计

文化旅游地产以生态资源为开发导向的低度开发的旅游地产项目的产品设计,必须遵循生态化的原则,并努力在环境保护和游客消费之间达到生态与人类活动平衡,一方面尽量使旅游活动对环境的破坏减到最低,另一方面使游客获得更多的娱乐体验。在地域性民俗、历史文化资源的基础上进行深层次的开发,侧重于对本土历史与文化资源的发掘、梳理,并且试图环绕这些特定的历史文化主题,恢复、还原、再生特定的历史文化场景,打造出具有鲜明特征的形象和品牌。这种模式对文化生态的修复、延续和保护是有积极作用的。

各类旅游活动和项目开发也都围绕历史文化主题展开,通过还原半还原场景化的演绎,创造独特的文化体验。依托特定产业(如影视产业、动漫产业等),进行主题性开发。比如商务主题最典型的就是博鳌,博鳌是以国际性会议规划发展起来,是以商务主题为根基开发起来的。当然还有以其他的主题形式开发的,例如娱乐主题的方特、迪士尼等。

 一个比较好的旅游地产策划应至少具备以下三个特点:项目定位与所在景区或旅游目的地的文化特质相符,如西安华清池,其旅游地产策划定位就是要与唐文化相符,与骊山特有的温泉养生文化相符;项目与所在景区或旅游目的地的消费人群相匹配,旅游地产策划应真正依托周边丰富的旅游资源而建,使之区别于旅游、休闲、度假、居住为一体传统住宅项目;旅游地产策划必须以旅游文化开发为主导,用文化创意作为产品开发的指导。摆脱单靠一个酒店或景点而进行的低端旅游地产开发,而采用新的旅游地产文化模式塑造新的旅游地产文化资源,从单一结构向多元化文化旅游地产综合体转变。

消费群体带入能力的强弱直接决定着商业地产的成功与否。根据商业地产客户群体的分类不同,消费群体的定位略有差异。经营型地产需要大量的,不间断的人流来做经营支撑,对周边人口基数要求相对较高;办公型地产需要根据产业类型分部,有针对性的布置区域。对于非专业市场,不具备地域垄断性质的商业地产,便利的交通条件是有效连接客户的枢纽。随着城市化进程的加速发展、地面交通资源的紧缺,使交通便利的概念已经从距离概念转化为时间概念,路程已经不是第一要素。如何解决消费者顺畅到达、轻松到达、短时间到达才是评判交通便利的标准。

整体项目定位在养老地产开发初期重要,是立项之本。在项目定位时,考虑是做养老地产,还是用地产养老;在经营的时候,考虑是选择产权销售,还是销售、出租及持有经营的混合模式;在运营和管理时,考虑是启用专家管理,还是请管理专家;在与国际企业合作的时候,考虑是让国际团队空降,还是将国际经验本土化。整个项目在前期规划时就需要论证清楚产品定位、经营模式以及运营管理方法,产品营销应该贯穿于项目实施的全过程。


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